Conseils d'experts

1. Vendre à une SCI familiale : le droit de préférence du locataire s'applique-t-il quand même ?

Oui, sans exception.
C'est le rappel net qu'adresse la Cour de cassation dans un arrêt du 5 mars 2026 (Cass. 3e civ., n° 24-11.525). En l'espèce, une SCI propriétaire de locaux commerciaux souhaitait les céder à une autre SCI dont elle partageait les mêmes associés — le gérant de la SCI venderesse et ses deux enfants. Elle entendait se prévaloir de l'exception prévue à l'article L. 145-46-1 du Code de commerce, qui écarte le droit de préférence du locataire lorsque la vente est consentie au conjoint, à un ascendant ou à un descendant du bailleur.
La Haute Juridiction balaie ce raisonnement : une SCI, même composée exclusivement de membres de la même famille, est une personne morale dotée d'une personnalité juridique propre, distincte de celle de ses associés. La cession entre deux SCI ne peut donc être assimilée à une vente directe à des descendants. Le locataire conservait son droit de préférence, et la vente a été déclarée parfaite après qu'il eut accepté l'offre notifiée.
À retenir pour les bailleurs : L'exception familiale au droit de préférence est d'interprétation stricte. Elle joue uniquement pour les cessions directes à des personnes physiques appartenant à la famille du bailleur. L'interposition d'une société — fût-elle une SCI 100 % familiale — fait tomber l'exception. Si vous envisagez une transmission patrimoniale via une structure sociétaire, anticipez : la notification au locataire est obligatoire, et le locataire peut bloquer la vente en exerçant sa priorité d'achat.

2. Bail dérogatoire : le bailleur est-il dispensé de fournir l'état des risques et pollution (ERP) ?

Oui, selon la cour d'appel d'Aix-en-Provence.
Dans un arrêt du 4 septembre 2025 (CA Aix-en-Provence, n° 21/13327), la juridiction confirme une lecture restrictive de l'obligation d'information environnementale. L'article L. 125-5 du Code de l'environnement impose au bailleur de joindre un état des risques naturels et technologiques aux baux commerciaux « mentionnés aux articles L. 145-1 et L. 145-2 du Code de commerce ». Or un bail dérogatoire, conclu sur le fondement de l'article L. 145-5 du même code, n'entre pas dans ce champ de référence : les parties ont précisément convenu de déroger au statut. Le locataire ne pouvait donc pas invoquer l'absence de ce document pour demander la résolution du bail.
Cette solution avait déjà été retenue par la cour d'appel de Paris en 2018 (CA Paris, 17 octobre 2018, n° 17/00501), ce qui lui confère une certaine stabilité jurisprudentielle — même si elle n'a pas été, à ce jour, confirmée par la Cour de cassation.

À retenir pour les preneurs en bail dérogatoire : Si vous occupez des locaux sous bail dérogatoire (durée maximale 3 ans), votre protection est allégée par rapport au statut des baux commerciaux. Cette décision en est une nouvelle illustration. En revanche, l'état des lieux contradictoire reste obligatoire à l'entrée et à la sortie des lieux (art. L. 145-5, al. 5 C. com.). 
Pour les bailleurs, il reste conseillé de fournir l'état des risques à titre de bonne pratique, même en l'absence d'obligation légale : en cas de sinistre, la question de l'information précontractuelle pourrait ressurgir sur un autre fondement.

3. Le bailleur n'a pas délivré l'intégralité des locaux loués : est-il trop tard pour agir après des années alors que la prescription est acquise ?

Non. L'obligation de délivrance est continue.
C'est le point le plus important de l'arrêt du 5 mars 2026 (Cass. 3e civ., n° 24-19.292 FS-B). Un locataire de locaux à usage de boulangerie avait constaté que le bailleur ne lui avait jamais mis à disposition une cour arrière pourtant incluse dans l'assiette du bail. Seize ans après la conclusion du contrat, il agissait en exécution forcée et en indemnisation. La cour d'appel avait déclaré ses demandes prescrites, au motif qu'il avait eu connaissance de la situation dès son entrée dans les lieux.
La Cour de cassation censure cette analyse. Elle pose une règle claire : l'obligation de délivrance du bailleur est une obligation continue, qui s'exécute pendant toute la durée du bail. Tant que le manquement perdure, le locataire peut agir en exécution forcée. Pour l'indemnisation du préjudice, le délai de prescription de cinq ans court non pas depuis l'entrée dans les lieux, mais depuis la date de l'assignation — ce qui permet d'obtenir réparation pour les cinq années précédant l'action.
Cette jurisprudence s'inscrit dans une ligne constante (Cass. 3e civ., 10 juillet 2025, n° 23-20.491 ; Cass. 3e civ., 4 décembre 2025, n° 23-23.357), mais c'est la première fois que la Cour se prononce explicitement sur le point de départ de l'action indemnitaire dans ce cas de figure.
À retenir pour les preneurs : Ne renoncez pas à une action au motif que la situation dure depuis longtemps. Si une partie des locaux prévus au bail ne vous est pas accessible (cour, local annexe, place de parking...), vous pouvez agir en exécution forcée et réclamer l'indemnisation de cinq années de préjudice. 
Pour les bailleurs : Un manquement à l'obligation de délivrance n'est jamais "prescrit" tant qu'il subsiste. Régularisez la situation sans attendre.

4. Un gestionnaire locatif qui ignore les règles de déplafonnement : à quel prix ?

9 000 euros de dommages-intérêts à Bordeaux.
Le tribunal judiciaire de Bordeaux a rendu le 10 mars 2026 (n° 23/04239) une décision qui devrait faire réfléchir toutes les agences qui gèrent des baux commerciaux sans maîtriser ce régime spécifique. En l'espèce, un gestionnaire mandaté n'avait pas informé son mandant de la possibilité de déplafonner le loyer au moment du renouvellement du bail. Il tentait de s'exonérer en arguant de son absence d'expertise habituelle en immobilier d'entreprise et de la complexité des règles applicables.

Le tribunal rejette cet argument sans ménagement : en acceptant un mandat de gestion intégrant un bail commercial, le professionnel s'engage à en maîtriser les règles, ou à se faire conseiller par un expert compétent. L'ignorance ne constitue pas une cause exonératoire. La perte de chance de déplafonner le loyer est indemnisée à hauteur de 9 000 euros.
À retenir pour les property managers et gestionnaires : La gestion d'un bail commercial ne se limite pas au quittancement. Le renouvellement de bail est un moment clé, avec des enjeux financiers considérables (révision du loyer à la valeur locative en cas de déplafonnement). Si votre mandat intègre un bail commercial, vous êtes tenu d'un devoir de conseil complet sur les règles de fixation et d'évolution du loyer. 
Pour les bailleurs propriétaires : Vérifiez que votre gestionnaire maîtrise réellement le statut des baux commerciaux — ou mandatez un professionnel spécialisé pour le suivi des renouvellements.

5. « Test de magasin clé en main » ou sous-location : quelle différence ?

Aucune, quand la jouissance est totale et rémunérée.
La cour d'appel de Paris (25 septembre 2025, n° 22/01617) a requalifié en sous-location la convention par laquelle un agent immobilier, titulaire d'un bail commercial, mettait ses locaux à disposition d'une société pour réaliser des « tests de magasin clé en main ». L'habillage contractuel (contrat de prestation de services) ne trompait pas les juges : la mise à disposition des locaux était la prestation principale du contrat, le transfert de jouissance était total pendant la durée de l'occupation, et le dispositif était rémunéré.
La qualification de sous-location emporte des conséquences redoutables : sans autorisation expresse du bailleur dans le bail, la sous-location est prohibée et peut justifier la résiliation du bail aux torts du locataire.
La frontière avec le contrat de services reste délicate à tracer. La jurisprudence la plus récente (Cass. 3e civ., 27 juin 2024, n° 22-22.823) privilégie l'examen des conditions de rémunération : si le prix rémunère de manière indissociable la mise à disposition des locaux et des prestations de services spécifiques, la sous-location peut être écartée. Mais ce critère ne suffit pas à lui seul.
À retenir pour les preneurs : Toute mise à disposition de vos locaux loués à un tiers, même ponctuelle, même habillée en prestation de services, doit être analysée avec soin. Si elle implique un transfert de jouissance et une contrepartie financière, elle peut être requalifiée en sous-location — avec les conséquences qui en découlent. Relisez votre bail sur ce point, et obtenez l'accord préalable du bailleur si nécessaire. 
Pour les bailleurs : Soyez attentifs aux usages réels de vos locaux. Une clause contractuelle claire sur les conditions d'autorisation de sous-location (ou son interdiction) reste votre meilleure protection. Il pourrait être utile de préciser que toute mise à disposition à un tiers des locaux loués est interdite, même si elle s’accompagne de prestations de services.

En conclusion

Ces cinq décisions illustrent combien le statut des baux commerciaux, dense et technique, continue de générer un contentieux abondant — et coûteux. Que vous soyez investisseur, bailleur, asset ou property manager, ou preneur, maîtriser ses mécanismes n'est pas une option : c'est une nécessité opérationnelle.

Rémy NERRIERE — Juriste-formateur en immobilier, dirigeant d'Immo-formation.fr. Ces sujets sont développés dans notre Formation Bail commercial. Pour toute information : contact@immo-formation.fr — Avril 2026