Conseils d'experts

1. Pourquoi un bail commercial ne se renouvelle-t-il jamais tout seul ?

Parce que le statut ne connaît pas le renouvellement automatique : à défaut d'initiative, le bail se prolonge, il ne se renouvelle pas.
L'article L. 145-9 du Code de commerce écarte les règles du Code civil : le bail ne cesse que par un congé donné six mois à l'avance ou par une demande de renouvellement. Si personne ne fait rien, le bail écrit « se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat ». Le locataire n'est pas occupant sans titre — mais il reste dans un bail dont le terme a disparu. C’est une « tacite prolongation ». Le bail devient un contrat à durée indéterminée.

Deux voies, deux formalismes distincts :

Le congé du bailleur doit être délivré par acte extrajudiciaire — aujourd'hui un acte de commissaire de justice — au moins six mois avant l'échéance, et pour cette échéance. À peine de nullité, il doit préciser ses motifs et indiquer au locataire qu'il dispose de deux ans pour le contester ou réclamer une indemnité d'éviction. La doctrine réserve l'exigence de motivation au refus de renouvellement, mais la prudence commande de ne pas faire l'économie de ces mentions.

La demande de renouvellement du preneur peut, elle, être notifiée par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec avis de réception (art. L. 145-10). Attention au piège : les six mois ne sont pas un délai minimum mais un délai maximum. Une demande notifiée plus de six mois avant l'expiration est irrégulière et le bailleur peut lui refuser tout effet (Cass. 3e civ., 11 févr. 1987, n° 85-16.162). Et, à peine de nullité, elle doit reproduire les termes de l'alinéa imposant au bailleur de répondre dans les trois mois.

Le silence du bailleur pendant ces trois mois vaut acceptation du principe du renouvellement. Il conserve néanmoins intégralement le droit de discuter le loyer (Cass. 3e civ., 4 mai 2011, n° 10-15.473).

2. Qui a intérêt à prendre l'initiative, et à quel moment ?

Celui des deux qui a compris que la date d'effet commande le régime du loyer.
C'est le point le plus contre-intuitif du dossier. Le bail renouvelé prend effet à l'expiration du bail précédent ou de sa prolongation : soit à la date pour laquelle le congé a été donné, soit — si une demande de renouvellement a été faite — le premier jour du trimestre civil qui suit cette demande (art. L. 145-12). Or le plafonnement du loyer cesse de s'appliquer lorsque, par l'effet de la tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans (art. L. 145-34) – sauf hypothèse de déplafonnement (lire point 4).

Un bail qui traîne en prolongation devient donc, à partir de la treizième année, une opportunité de déplafonnement pour le bailleur et un risque pour le preneur. Et comme la demande de renouvellement produit effet plus vite que le congé, un preneur attentif peut « verrouiller » le plafonnement en la notifiant juste avant l'écoulement des douze ans. Le bailleur qui vise le déplafonnement a, lui, intérêt à attendre le lendemain de cette échéance pour délivrer son congé.

Autre réflexe souvent oublié : le bailleur qui souhaite modifier le prix doit annoncer le loyer qu'il propose dans le congé ou dans sa réponse à la demande (art. L. 145-11). À défaut, le nouveau prix ne sera dû qu'à compter de la demande ultérieure. La règle ne vaut que pour lui : la proposition du preneur produit effet à la date du bail renouvelé (Cass. 3e civ., 7 janv. 2009, n° 07-19.464).

Enfin, la durée du bail renouvelé est de neuf ans, sauf accord exprès pour une plus longue durée. Un bail initial de douze ans ne se renouvelle pas pour douze ans : à chaque renouvellement, les parties doivent réaffirmer leur volonté, faute de quoi la durée légale de 9 ans s'applique (Cass. 3e civ., 2 oct. 2002, n° 01-02.781).

3. Le loyer du bail renouvelé peut-il vraiment baisser ?

Oui — et c'est la principale nouveauté d'usage de la conjoncture actuelle.

Le principe posé par l'article L. 145-33 est simple : le loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative, déterminée à défaut d'accord par cinq éléments — les caractéristiques du local, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Le plafonnement de l'article L. 145-34 n'est qu'une exception à ce principe : lorsque le bail à renouveler n'a pas duré plus de neuf ans, la hausse ne peut excéder la variation de l'ILC ou de l'ILAT depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré. Il fonctionne comme un verrou à la hausse uniquement (sauf les cas de déplafonnement pour les bureaux notamment développés au point 4).

Ce que beaucoup d'opérateurs perdent de vue : il n'existe aucun plancher. Si la valeur locative est inférieure au loyer en cours, le plafond n'a plus d'objet et l'on revient au principe. Le juge doit alors fixer le loyer à la valeur locative, y compris à la baisse, sans que le preneur ait à démontrer une modification des éléments de l'article L. 145-33 (Cass. 3e civ., 5 nov. 2014, n° 13-21.990). La Cour de cassation a refusé de transmettre la QPC contestant cette absence de plancher (Cass. 3e civ., 12 nov. 2020, n° 20-15.179).

Dans un marché qui se retourne, le renouvellement est donc devenu un instrument de renégociation à la baisse pour l'utilisateur autant qu'un instrument de rattrapage pour le propriétaire.
À retenir pour l'investisseur et l'asset manager : un actif dont le loyer facial dépasse la valeur locative de marché porte un risque de correction au renouvellement. Ce risque se chiffre — et il se chiffre avant de délivrer le congé, pas après.

4. Dans quels cas le loyer échappe-t-il au plafond ?

Dans quatre cas, dont un seul se plaide vraiment.

Premier cas, la durée contractuelle. Le plafonnement ne joue que si la durée du bail à renouveler n'excède pas neuf ans (art. L. 145-34, al. 1er), le « bail à renouveler » s'entendant du bail expiré et non du nouveau (Cass. 3e civ., 7 juin 1989, n° 88-10.858). Un bail conclu pour dix ou douze ans est donc déplafonné de plein droit — mais seulement au premier renouvellement : le bail renouvelé pour neuf ans redevient plafonnable au suivant.

Deuxième cas, la tacite prolongation. Le plafonnement cesse également de s'appliquer lorsque, par l'effet de la prolongation, la durée du bail excède douze ans (art. L. 145-34, al. 3). C'est le cas le plus fréquent en pratique, et le seul que les deux parties peuvent piloter par le calendrier.

Troisième cas, la nature des lieux. Trois catégories relèvent d'une méthode d'évaluation autonome et échappent de ce fait au plafond : les terrains (art. R. 145-9), les locaux construits en vue d'une seule utilisation, dits monovalents (art. R. 145-10), et les locaux à usage exclusif de bureaux (art. R. 145-11). La liste est fermée. Les entrepôts et plateformes logistiques n'y figurent pas : ils restent dans le droit commun du plafonnement, calculé sur l'ILAT, et n'en sortent le plus souvent que par la durée du bail — ce qui n'est pas la même chose, puisque le lissage examiné ci-dessous s'applique alors.

Quatrième cas, la modification notable, et c'est le seul véritable terrain de contentieux : celle de l'un des quatre premiers éléments de la valeur locative, intervenue au cours du bail expiré et jusqu'à la prise d'effet du nouveau bail. Une seule modification suffit (Cass. 3e civ., 13 févr. 1979, n° 77-13.720), et plusieurs modifications non notables isolément peuvent se combiner. Le caractère notable relève de l'appréciation souveraine des juges du fond, mais la Cour de cassation contrôle rigoureusement le lien de causalité entre la modification alléguée et son effet sur le commerce exploité. La preuve pèse sur le bailleur qui invoque le déplafonnement (Cass. 3e civ., 1er mars 2000 : RJDA 5/00 n° 516).

À ces quatre cas légaux s'ajoute la volonté des parties, sur laquelle je reviens plus loin — étant précisé dès à présent que le preneur peut aussi renoncer au plafonnement sans le vouloir, en proposant lui-même un loyer supérieur au plafond indiciaire au cours du processus de renouvellement (Cass. 3e civ., 14 mai 1997, n° 95-14.815).

Point rarement anticipé : une modification non invoquée lors du renouvellement au cours duquel elle est survenue est perdue pour les suivants — les travaux du preneur en sont l'illustration classique (Cass. 3e civ., 4 nov. 1998 : RJDA 3/99 n° 264).

5. Le déplafonnement rapporte-t-il ce qu'il promet ?

Rarement autant qu'espéré, à cause du lissage de 10 %.

Depuis la loi Pinel, lorsque le déplafonnement résulte d'une modification notable ou d'une clause du contrat relative à la durée du bail, la hausse ne peut excéder, pour une année, 10 % du loyer acquitté l'année précédente (art. L. 145-34, al. 4). La Cour de cassation a précisé que la majoration est non modulable, qu'elle s'applique chaque année au palier de l'année précédente, et qu'il revient aux parties, non au juge des loyers, d'établir l'échéancier (Cass. 3e civ., avis, 9 mars 2018, n° 17-70.040).

L'effet est spectaculaire : un loyer passant de 50 000 € à 90 000 € n'est atteint qu'en septième année de bail. Fixé à 115 000 €, il ne serait jamais perçu.

Le lissage connaît toutefois des exclusions décisives : ni les locaux monovalents, ni les bureaux, ni les terrains nus, ni le déplafonnement résultant d'une prolongation tacite au-delà de douze ans, ni le cas où le loyer fixé est inférieur au loyer en cours. Et, ces dispositions n'étant pas d'ordre public, les parties peuvent convenir de l'écarter.

À retenir pour le bailleur : obtenir un déplafonnement n'est pas obtenir la valeur locative. Entre trois ans d'expertise judiciaire et sept ans de paliers, un accord amiable immédiat à 80 % de la valeur locative est souvent plus rentable qu'une victoire contentieuse.

6. Peut-on verrouiller le loyer du renouvellement dès la signature du bail initial ?

Oui, et la Cour de cassation l'admet largement — à condition de rédiger la clause jusqu'au bout.

Le point de départ tient à la lettre de l'article L. 145-15, qui énumère les dispositions auxquelles on ne peut pas déroger : les articles L. 145-33 et L. 145-34 n'y figurent pas. Les règles de fixation du loyer du bail renouvelé sont donc supplétives.
La Cour de cassation en a tiré les conséquences très tôt, en validant la fixation du prix du bail renouvelé à dire d'expert (Cass. 3e civ., 24 oct. 1979, n° 78-11.107), puis en posant le principe : « rien ne s'oppose à ce que les parties choisissent d'un commun accord de déterminer à l'avance par une stipulation du bail les conditions de fixation du prix du bail renouvelé » (Cass. 3e civ., 10 mars 2004, n° 02-14.998). Elle y censurait une cour d'appel qui avait annulé la clause au motif qu'elle dissuadait le preneur d'exercer son droit au renouvellement : le contrôle exercé au titre de L. 145-15 est donc léger. L'arrêt de synthèse est plus récent — les dispositions relatives au prix du bail renouvelé étant supplétives, les parties « sont libres de déterminer des conditions de fixation du prix du bail renouvelé excluant une fixation judiciaire à la valeur locative », sans que le maintien éventuel du loyer antérieur ne méconnaisse le droit d'accès au juge (Cass. 3e civ., 30 mai 2024, n° 22-16.447).

Voilà pour le principe. Le piège est ailleurs : une clause de plancher ne dit rien de qui fixera le chiffre. Le 18 juin 2026, la Cour de cassation a rejeté le pourvoi d'une enseigne dont le bail stipulait pourtant, « à titre de condition essentielle et déterminante », que le loyer de base ne pourrait « en aucun cas être inférieur à la valeur locative telle que déterminée par l'article L. 145-33 » : faute d'avoir exprimé la volonté de soumettre cette détermination au juge des loyers commerciaux, sa demande de fixation a été purement et simplement rejetée (Cass. 3e civ., 18 juin 2026, n° 24-21.045). Une clause qui pose un plancher sans organiser la voie de détermination laisse les parties face à face — et, faute d'accord, c'est l'ancien loyer qui se reconduit. Les baux des institutionnels prévoient désormais le plus souvent la fixation du loyer de renouvellement par un expert choisi d’un commun accord par les parties ou par un juge en cas de défaut d’accord.

À retenir pour le bailleur institutionnel et l'enseigne : la clause de plancher au renouvellement est licite, mais elle doit dire trois choses — le mode de fixation (expert, prix de marché, valeur locative), le plancher lui-même, et qui tranche en cas de désaccord. Et il ne faut pas confondre les terrains : un plancher inséré dans une clause d'indexation est, lui, réputé non écrit, et en entier, la clause étant jugée indivisible (Cass. 3e civ., 14 janv. 2016, n° 14-24.681). La « clause tunnel » autorisée depuis le 26 mai 2026 ne lève pas cet interdit : l'article L. 145-38-1 n'admet qu'un encadrement « dans les mêmes proportions, à la hausse et à la baisse », et seulement en révision.

7. Peut-on encore changer d'avis une fois le loyer connu ?

Oui, mais une seule fois et à un prix élevé.

Le droit d'option de l'article L. 145-57 permet à chaque partie de renoncer au renouvellement tant qu'aucun accord n'est intervenu sur le loyer, et au plus tard dans le mois suivant la signification de la décision définitive du juge. Il n'a pas à être motivé, ne supporte aucune réserve (Cass. 3e civ., 14 nov. 2007, n° 06-16.063) et joue rétroactivement : le preneur devient occupant sans titre depuis l'expiration du bail et doit une indemnité d'occupation. Celui qui opte supporte tous les frais de l'instance. Pour le bailleur, la décision est irrévocable (art. L. 145-59) et l'oblige à payer l'indemnité d'éviction.

Le droit de repentir de l'article L. 145-58 est le mouvement inverse, réservé au bailleur : dans les quinze jours de la décision passée en force de chose jugée, il peut se soustraire au paiement de l'indemnité d'éviction en consentant au renouvellement. Deux conditions strictes : le locataire doit être encore dans les lieux et ne pas avoir déjà loué ou acheté un autre immeuble pour sa réinstallation. Le nouveau bail prend alors effet au jour de la notification (art. L. 145-12, al. 4).

Toutes ces actions se prescrivent par deux ans (art. L. 145-60). Et la fixation du loyer relève du président du tribunal judiciaire, statuant sur mémoire : il ne peut être saisi avant l'expiration d'un délai d'un mois suivant la réception du premier mémoire (art. R. 145-23 et R. 145-27).
Ce que la loi du 26 mai 2026 change au moment du renouvellement

Outre la clause tunnel évoquée plus haut, la loi n° 2026-403 de simplification de la vie économique emporte deux conséquences à connaître au moment du renouvellement.
Le paiement mensuel du loyer est désormais de droit sur simple demande du preneur d'un local de commerce de détail ou de gros, ou de prestations de services commerciales ou artisanales, sous réserve de l'absence d'arriérés non contestés (art. L. 145-32-1) — y compris pour les baux en cours.

Surtout, pour ces mêmes locaux, les sommes payées à titre de garantie — dépôt de garantie comme garanties de toute nature (cautionnement, GAPD) — ne peuvent excéder un trimestre de loyers (art. L. 145-40). La disposition vise les baux conclus ou renouvelés à compter du 26 mai 2026. Un bail renouvelé aujourd'hui ne peut donc plus reconduire un dépôt de six mois, quelle que soit la stipulation du bail expiré, et l'article L. 145-15 a été modifié pour réputer non écrite toute clause contraire. Ceci ne s’applique pas aux bureaux et à la logistique (locaux de stockage).
L'enjeu réel n'est pas juridique mais économique.

Dans la quasi-totalité des dossiers, une seule question décide de l'issue : quelle est la valeur locative de ce local, aujourd'hui, dans ce quartier, pour cette activité ? C'est elle qui détermine si le plafonnement protège le preneur ou dessert le bailleur, et si un déplafonnement mérite trois ans de procédure.

C'est là que l'intervention d'un conseil en immobilier change la donne. Connaissant les valeurs réellement pratiquées, le niveau des mesures d'accompagnement consenties et les transactions comparables du secteur, MCarré Conseil permet aux deux parties de négocier sur des références de marché plutôt que sur des positions de principe, et d'arbitrer en connaissance de cause entre l'accord immédiat et la voie judiciaire. Dans un marché où l'ILC recule et où les valeurs locatives se sont écartées des loyers faciaux, cet arbitrage se joue souvent à plusieurs centaines de milliers d'euros sur la durée du bail.

Rémy NERRIERE — Juriste-formateur en immobilier, dirigeant d'Immo-formation.fr.
Ces sujets sont développés dans notre Formation Bail commercial (1 journée, éligible FIFPL / AGEFICE / OPCO EP). Pour toute information : contact@immo-formation.fr — Septembre 2026