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Droit de préemption du locataire commercial : précisions et délais
Depuis la loi du 18 juin 2014, le droit de préemption – ou droit de préférence – du locataire à bail commercial s’est imposé comme un paramètre incontournable des opérations immobilières portant sur des actifs occupés. À l’origine pensé comme un outil de protection du fonds de commerce et de stabilisation de l’activité économique du preneur, ce droit est aujourd’hui au cœur de nombreux contentieux.
Pour les investisseurs et propriétaires, il constitue un risque juridique susceptible de remettre en cause une vente. Pour les utilisateurs et preneurs, il est souvent perçu comme un levier stratégique permettant de sécuriser l’occupation des locaux ou d’accéder à la propriété des murs.
De nombreux arrêts sont venus dessiner peu à peu son régime juridique et aujourd’hui de nombreux actifs peuvent être concernés (commerces, bureaux loués à une société commerciale), seuls les locaux industriels étant exclus par nature. La Cour de Cassation a très vite précisé que ce dispositif était d’ordre public, le preneur ne peut donc y renoncer par avance dans le bail commercial.
La jurisprudence récente rappelle avec force une réalité parfois mal comprise : le droit de préemption du locataire n’est ni général, ni automatique, ni extensible à l’ensemble d’une opération immobilière.
Deux arrêts rendus par la Cour de cassation les 6 novembre 2025 et 18 décembre 2025 viennent préciser, d’une part, le périmètre exact du droit de préemption, et d’autre part, les conditions de sa sanction dans le temps. Leur lecture combinée offre des enseignements essentiels pour tous les acteurs de l’immobilier d’entreprise.
I. Le droit de préemption du locataire commercial : rappel des principes essentiels
1. Fondement et logique du dispositif
L’article L.145-46-1 du code de commerce reconnaît au locataire d’un bail commercial un droit de priorité lorsque le bailleur décide de vendre le local loué. L’objectif est clair : permettre au commerçant ou à l’exploitant d’acquérir les murs dans lesquels il exerce son activité, afin d’assurer la pérennité de son exploitation.
Ce droit ne remet toutefois pas en cause le principe fondamental du droit de propriété. Le bailleur reste libre de vendre, mais doit respecter une procédure précise lorsqu’il cède le local loué isolément.
2. Modalités pratiques du droit de préemption
Le mécanisme repose sur une notification préalable obligatoire :
• le bailleur doit informer le locataire de son projet de vente,
• la notification doit préciser le prix et les conditions de la cession,
• le locataire dispose d’un délai d’un mois pour accepter ou refuser.
En cas d’acceptation, la vente doit être régularisée dans un délai de deux mois (ou quatre mois en cas de recours à un financement).
À défaut de réponse dans le délai, le locataire est réputé avoir renoncé à son droit.
3. Les principales exceptions légales
Le texte prévoit expressément plusieurs hypothèses dans lesquelles le droit de préemption est exclu, notamment en cas de :
• cession globale d’un immeuble,
• cession unique de plusieurs locaux d’un ensemble immobilier,
• cession unique de locaux commerciaux distincts,
• cession au profit d’un proche du bailleur,
• exercice d’un droit de préemption urbain par une collectivité.
Ces exceptions sont essentielles en pratique, car elles conditionnent la sécurité juridique des ventes d’actifs immobiliers complexes.
II. Arrêt du 6 novembre 2025 : le droit de préemption ne dépasse pas l’assiette du bail
1. Les faits : une vente unique, mais plusieurs propriétaires
Dans l’affaire jugée le 6 novembre 2025 (Civ 3ème 6 nov.2025 n°23-21442), une vente portait sur plusieurs lots de copropriété, détenus par des propriétaires distincts, loués à deux locataires différents. L’ensemble immobilier avait été cédé à un acquéreur unique par un seul acte de vente.
L’un des locataires estimait que cette structuration avait été utilisée pour faire échec à son droit de préemption et demandait l’annulation de la vente.
2. Première précision : la “cession unique” suppose une identité de vendeurs
La Cour de cassation écarte clairement l’argument tiré de la “cession unique de locaux commerciaux distincts”. Elle juge que la pluralité de vendeurs empêche de qualifier l’opération de cession unique au sens de l’article L.145-46-1.
Autrement dit, regrouper artificiellement plusieurs ventes dans un même acte ne suffit pas à neutraliser le droit de préemption si les locaux appartiennent à des propriétaires distincts.
Cette solution protège le locataire contre certains montages juridiques opportunistes.
Il n’y a pas de vente unique de locaux commerciaux en cas de pluralité de vendeurs. Ces derniers doivent donc en principe purger le droit de préemption auprès de chaque preneur.
3. Mais… un rappel décisif : le périmètre de la vente prime
Pour autant, la Cour rejette le pourvoi du locataire pour un autre motif, déterminant : le droit de préemption ne peut s’exercer lorsque la vente excède l’assiette du bail.
En l’espèce, l’acte de vente portait également sur un lot non loué (en l’espèce un réduit à charbon). Peu importe sa taille ou son caractère accessoire : la seule présence d’un local non compris dans le bail suffit à exclure le droit de préemption. Cela avait été déjà jugé pour une cave (Civ 3ème 19 juin 2025 n°23-19292) et pour des combles (Civ3ème 30 juin 2021 n°20-11893).
La Cour confirme ainsi une jurisprudence constante : le bailleur ne peut être contraint de scinder artificiellement son bien pour permettre l’exercice du droit de préférence.
4. Enseignements pratiques pour les acteurs de l’immobilier
• Pour l’investisseur : la structuration du périmètre de la vente est un levier majeur de sécurisation juridique.
• Pour le propriétaire vendeur : inclure des lots non loués dans la cession permet, lorsqu’elle est légitime, d’écarter le droit de préemption. Ce n’est pas frauduleux car on ne peut obliger un propriétaire à conserver un petit local accessoire et sans intérêt, ou sans réelle valeur une fois isolé des autres lots, ce propriétaire ne pouvant aisément le vendre séparément.
• Pour l’utilisateur : le droit de préemption n’est pas un outil de blocage d’une vente globale.
III. Arrêt du 18 décembre 2025 : la nullité, oui… mais dans un délai de deux ans
1. Confirmation de la sanction : la nullité de la vente
Dans cet arrêt, la Cour de cassation confirme clairement que la vente conclue en violation du droit de préemption du locataire est sanctionnée par la nullité.
Cette solution est désormais bien établie, même si le texte de l’article L.145-46-1 n’est pas d’une parfaite clarté sur ce point. Pour les investisseurs, cette sanction constitue un risque réel : une vente irrégulière peut être remise en cause plusieurs années après sa signature.
2. Mais une limite essentielle : la prescription biennale
La Cour rappelle toutefois que l’action en nullité est une action exercée en vertu du statut des baux commerciaux. À ce titre, elle est soumise à la prescription de deux ans prévue par l’article L.145-60 du code de commerce.
Dans l’affaire jugée, la vente datait de 2017, mais l’action n’avait été engagée qu’en 2021 au moment de la revente du bien par le nouveau propriétaire : elle était donc prescrite. Le locataire ne pouvait plus agir, même si la vente était irrégulière sur le fond.
3. L’impossible contournement par le “réputé non écrit”
Le preneur tentait de contourner cette prescription en invoquant l’article L.145-15 du code de commerce, relatif aux clauses réputées non écrites, dont l’action en nullité de ces clause est imprescriptible. La Cour rejette nettement cet argument :
• le mécanisme du réputé non écrit concerne les relations contractuelles bailleur/preneur,
• il ne s’applique pas à un acte de vente conclu avec un tiers.
La sanction applicable est donc exclusivement la nullité, enfermée dans le délai de deux ans.
Conclusion : un droit à manier avec précision
Les arrêts de novembre et décembre 2025 confirment une tendance claire de la jurisprudence :
le droit de préemption du locataire commercial est un droit ciblé, encadré et limité, qui ne doit ni paralyser les opérations immobilières, ni être instrumentalisé.
Pour les professionnels de l’immobilier d’entreprise, plusieurs réflexes s’imposent :
• analyser avec précision l’assiette du bail et le périmètre de la vente,
• sécuriser rigoureusement les notifications,
• intégrer le risque contentieux dans les audits d’acquisition,
• et, pour les utilisateurs, agir rapidement en cas d’irrégularité.
Bien maîtrisé, le droit de préemption n’est pas un obstacle : il devient un élément de sécurité juridique et de stratégie patrimoniale à part entière.
Auteur : Rémy NERRIERE - juriste-formateur en immobilier, Codirigeant de l'organisme de formation immobilier Immo-formation.fr. Ce sujet est développé dans une formation intitulée "Le bail commercial : actualité et fondamentaux »".
Pour toute information sur cette formation : contact@immo-formation.fr. Février 2025
