Conseils d'experts

Introduction : L'Ère de l'immobilier durable

L'urgence climatique et la prise de conscience des enjeux environnementaux ont profondément transformé le secteur immobilier. Bâtir et exploiter des immeubles génèrent des impacts significatifs sur l'environnement, notamment en termes de consommation d'énergie, d'eau, de production de déchets et d'émissions de gaz à effet de serre. Face à ces défis, des normes, des labels et des certifications ont émergé pour structurer et reconnaître les efforts en faveur d'une construction et d'une gestion plus durables. Ces dispositifs ne sont pas de simples "gages verts" ; ils sont des indicateurs de performance, des leviers de valorisation financière et des outils de communication essentiels pour toutes les parties prenantes de l'immobilier d'entreprise. Ils apportent une preuve tangible de l'engagement environnemental d'un bien, offrant une plus grande transparence et facilitant les décisions d'investissement et de location.

I. Labels et Certifications Environnementales Internationaux : Les références mondiales

Les certifications internationales sont souvent les plus reconnues et valorisées, car elles offrent une grille de lecture standardisée à travers différentes géographies.

•    LEED (Leadership in Energy and Environmental Design)
Définition synthétique : Créé par l'U.S. Green Building Council (USGBC), LEED est l'un des systèmes d'évaluation des bâtiments verts les plus répandus au monde. Il fournit un cadre pour identifier, mettre en œuvre et mesurer des solutions de conception, de construction et d'exploitation de bâtiments écologiquement durables. Il couvre neuf catégories principales (site durable, efficacité de l'eau, énergie et atmosphère, matériaux et ressources, qualité environnementale intérieure, innovation, priorité régionale, processus d'intégration, équité sociale).
Niveaux de certification : Certifié, Argent, Or, Platine.
Spécificités : Applicable à une large gamme de types de bâtiments et de phases de projet (nouvelle construction, rénovation majeure, exploitation et maintenance, aménagement intérieur).

•    BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method)
Définition synthétique : Développé par le Building Research Establishment (BRE) au Royaume-Uni, BREEAM est la plus ancienne et l'une des méthodes d'évaluation environnementale des bâtiments les plus influentes au niveau mondial. Il évalue la performance environnementale d'un bâtiment sur des critères tels que l'énergie, l'eau, les matériaux, les déchets, la pollution, la santé et le bien-être, le transport, la gestion et l'écologie.
Niveaux de certification : Pass, Good, Very Good, Excellent, Outstanding.
Spécificités : Très adaptable aux contextes locaux grâce à ses schémas nationaux (ex: BREEAM France, BREEAM UK) et une approche pragmatique.

•    HQE (Haute Qualité Environnementale)
Définition synthétique : Originaire de France et développé par l'Association HQE, ce système est également présent à l'international. Il se concentre sur l'amélioration des performances environnementales et sanitaires des bâtiments à travers une approche multicritère. Le référentiel HQE Bâtiment Durable couvre 14 cibles organisées en 4 thèmes : énergie, environnement, santé et confort.
Niveaux de certification : Bon, Très Bon, Excellent, Exceptionnel.
Spécificités : Met un accent particulier sur la gestion de projet, l'éco-construction, l'éco-gestion, le confort et la santé des occupants.

•    WELL Building Standard
Définition synthétique : Géré par l'International WELL Building Institute (IWBI), WELL se distingue en se concentrant spécifiquement sur la santé et le bien-être des occupants du bâtiment. Il évalue l'environnement bâti sur sept catégories d'impact (concepts) : air, eau, alimentation, lumière, fitness, confort et esprit.
Niveaux de certification : Argent, Or, Platine.
Spécificités : Complémentaire aux certifications environnementales classiques comme LEED ou BREEAM. Il se concentre sur l'humain et la performance individuelle.

•    EDGE (Excellence in Design for Greater Efficiencies)
Définition synthétique : Créé par l'IFC (International Finance Corporation), membre de la Banque Mondiale, EDGE est une certification axée sur l'efficacité des ressources. Son objectif est de rendre la construction verte plus accessible et abordable sur les marchés émergents. Il exige une réduction d'au moins 20% de la consommation d'énergie, d'eau et d'énergie incorporée dans les matériaux par rapport à une base de référence locale.
Niveaux de certification : EDGE Certifié, EDGE Avancé, Zéro Carbone (en option).
Spécificités : Logiciel en ligne pour des simulations rapides et une évaluation simplifiée, ce qui le rend très pratique pour une pré-évaluation.

II. Labels et Certifications Environnementales Nationaux 

Bien que de nombreux pays aient leurs propres systèmes, certains, comme la France, ont développé des cadres robustes qui complètent ou s'intègrent aux standards internationaux.

•    Biodiversity / Effinergie / BBCA / R2S / WiredScore
Définition synthétique : Il s'agit d'une série de labels complémentaires qui ciblent des aspects spécifiques de la performance du bâtiment :
Biodiversity : Atteste d'une démarche d'intégration de la biodiversité dans la conception et la gestion du bâtiment.
Effinergie : Vise à promouvoir les bâtiments à très basse consommation d'énergie (BBC), en allant au-delà de la réglementation thermique en vigueur. Différentes versions existent (Effinergie+, BEPOS Effinergie 2017, etc.).
BBCA (Bâtiment Bas Carbone) : Mesure et réduit l'empreinte carbone des bâtiments sur l'ensemble de leur cycle de vie, de la construction à la fin de vie. Il vise à encourager des bâtiments sobres en carbone.
R2S (Ready2Services) : Évalue la capacité du bâtiment à intégrer des services numériques évolutifs et adaptables aux besoins des occupants. Ce label favorise l'interopérabilité et la connectivité.
WiredScore : Bien que non directement environnemental, il est souvent recherché en complément. Il évalue et certifie la connectivité numérique d'un immeuble (fibre optique, qualité du réseau mobile, infrastructure technique), essentielle pour les entreprises modernes.
Spécificités : Ces labels permettent une approche plus granulaire et ciblée, répondant à des enjeux spécifiques (énergie, carbone, biodiversité, services numériques).

•    OsmoZ
Définition synthétique : Développé par l'Institut Français pour la performance du Bâtiment (IFPEB), OsmoZ est un label centré sur la qualité de vie au travail et la flexibilité des usages. Il évalue la capacité du bâtiment et de ses services à s'adapter aux nouveaux modes de travail (télétravail, coworking, etc.) et à favoriser le bien-être des collaborateurs.
Spécificités : Un complément intéressant aux certifications environnementales classiques, axé sur l'expérience utilisateur et l'attractivité des espaces de travail.

•    Label ISR (Investissement Socialement Responsable) Immobilier
Définition synthétique : Bien que ce ne soit pas un label de bâtiment à proprement parler, le label ISR s'applique aux fonds d'investissement immobilier qui intègrent des critères ESG (Environnementaux, Sociaux et de Gouvernance) dans leur gestion. Pour les investisseurs, il est un indicateur de la démarche durable d'un fonds.
Spécificités : Il ne certifie pas un bien immobilier en tant que tel, mais la stratégie d'investissement du fonds qui le détient.

III. Analyse : Les certifications les plus utilisées et leur importance

Le choix d'un label ou d'une certification dépend de nombreux facteurs : le type de projet, sa localisation, les objectifs des propriétaires et des occupants, et les attentes du marché. Cependant, certaines tendances se dessinent clairement dans l'immobilier d'entreprise.

Les certifications internationales (LEED, BREEAM, HQE) dominent le marché global et sont souvent considérées comme des "must-haves" pour les grands immeubles de bureaux, les centres commerciaux et les plateformes logistiques, surtout ceux qui visent une clientèle internationale ou des investisseurs institutionnels. Elles offrent une reconnaissance mondiale et une comparaison facilitée. LEED et BREEAM sont les plus répandues et reconnues, avec une légère prépondérance de l'un ou l'autre selon les régions du monde (BREEAM étant très fort en Europe et au Royaume-Uni, LEED aux États-Unis et en Asie). HQE maintient une forte présence en France et dans les pays francophones, ainsi que dans certains pays émergents.

L'émergence du WELL Building Standard marque une évolution significative. Alors que les certifications classiques se concentraient sur l'impact environnemental du bâtiment, WELL place l'humain au centre. De plus en plus d'entreprises cherchent à offrir à leurs employés des environnements de travail qui favorisent la santé, le bien-être et la productivité. La crise sanitaire a d'ailleurs accéléré cette tendance, faisant de WELL un complément de plus en plus populaire aux certifications "vertes" traditionnelles.
En France, les labels comme Effinergie et BBCA sont devenus incontournables pour les nouvelles constructions (qui s’ajoute à la norme réglementaire RE 2020), reflétant un engagement fort du pays vers la sobriété énergétique et la décarbonation. R2S et WiredScore sont également de plus en plus demandés pour garantir l'attractivité technologique des immeubles, un critère essentiel pour les entreprises modernes dépendant des infrastructures numériques.

Pour les investisseurs, un bien certifié représente un actif plus résilient, moins sujet à l'obsolescence, et souvent plus performant financièrement. Les risques de "stranded assets" (actifs dévalorisés en raison de leur mauvaise performance environnementale) sont réduits. De plus, les locataires, notamment les grandes entreprises, intègrent de plus en plus la performance environnementale dans leurs critères de sélection d'immeubles. Un bâtiment certifié permet de répondre à ces exigences et d'attirer des locataires de qualité, ce qui se traduit par des taux d'occupation plus élevés et des valeurs locatives plus stables.

Pour les locataires, choisir un espace certifié est un moyen concret d'afficher leur propre engagement RSE (Responsabilité Sociale des Entreprises), d'attirer et de retenir les talents (qui sont de plus en plus sensibles à l'environnement de travail), et de réduire leurs coûts d'exploitation grâce à une meilleure efficacité énergétique et hydrique.

Conclusion : Un impératif stratégique

Les labels et certifications environnementales ne sont plus de simples outils marketing ; ils sont devenus un impératif stratégique dans l'immobilier d'entreprise. Ils offrent un langage commun et une preuve de performance qui bénéficient à tous : les investisseurs sécurisent et valorisent leurs actifs, les locataires trouvent des environnements de travail sains et performants, et l'environnement bénéficie de pratiques de construction et d'exploitation plus durables. Comprendre ces labels, les intégrer dans les stratégies d'investissement et les critères de sélection est essentiel pour rester compétitif et contribuer à un avenir plus durable dans le secteur immobilier. L'avenir appartient aux bâtiments qui non seulement se distinguent par leur architecture, mais aussi et surtout par leur empreinte environnementale et leur capacité à améliorer la qualité de vie de leurs occupants.

Auteur : Rémy NERRIERE - juriste-formateur en immobilier, Codirigeant de l'organisme de formation immobilier Immo-formation.fr. Ce sujet est développé dans une formation intitulée "L’immobilier d’entreprise de A à Z »".
Pour toute information sur cette formation : contact@immo-formation.fr. Septembre 2025