Conseils d'experts

Introduction : qu'appelle-t-on un bail ?

Le contrat de location est défini à l'article 1709 du Code civil : « Le louage des choses est un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer ».

Cette définition permet d'identifier les éléments constitutifs du contrat de bail que sont, d'une part, l'obligation pour le bailleur de conférer la jouissance d'un bien et, d'autre part, sa contrepartie, l'obligation pour le locataire de payer le prix. La réunion de ces deux éléments est à la fois nécessaire et suffisante. Si tous les critères du bail sont réunis, alors la qualification de bail s'impose.

Ainsi échappe à la qualification de bail la mise à disposition gratuite d'un bien (appelé "prêt à usage"). Echappe également en principe à la qualification de bail le contrat de prestations de services. Du fait du développement du télétravail et du co-working, de nombreux acteurs proposent ce type de contrat à la place d'un bail commercial. Aussi appelé contrat de mise à disposition de bureaux, le contrat de prestation de service permet de louer des espaces de bureaux de manière flexible et sur de courtes durées. C’est une convention conclue à titre onéreux entre un prestataire et son client. La fourniture de prestations de services d’activités de bureau est l’objet principal du contrat. Elle s’accompagne d’un droit d’accès aux locaux pour le client.  La partie de service fournis (fourniture de matériel informatique et d’internet, gestion du courrier ou du service de ménage, en passant par l’aménagement de l’espace...) doit être suffisamment significative pour justifier de ce type de contrat et éviter le risque de requalification en bail commercial. Ces contrats ont tendance à se multiplier, mais ce n'est pas sans risque pour les entreprises qui les proposent. Ces contrats contreviennent en effet au statut des baux commerciaux qui est en principe d'ordre public : durée inférieure à 9 ans, absence de droit au renouvellement ou de versement d'une indemnité d'éviction...

Il n'y aura aucun risque de requalification si l'espace mis à disposition est flexible (non permanent) ou partagé avec d'autres occupants. Le bail suppose en effet que le locataire ait la pleine jouissance d'un bien déterminé.

En matière d'immobilier d'entreprise, plusieurs types de baux peuvent être conclus. Examinons les un par un.

A. le bail commercial

Le bail commercial est spécifiquement destiné aux activités commerciales et professionnelles. Le bail commercial est régi par des dispositions spécifiques du Code de commerce, notamment les articles L145-1 et suivants.

Le statut des baux commerciaux est considéré comme d'ordre public en raison de son importance pour la protection des intérêts des locataires commerciaux. L'expression "d'ordre public" signifie que les règles et les dispositions légales applicables aux baux commerciaux sont impératives et ne peuvent pas être modifiées par accord contraire entre les parties. Cela garantit une protection minimale pour les locataires commerciaux et contribue à l'équité et à la stabilité dans les relations locatives commerciales.

Le bailleur sera donc obligé de proposer un bail commercial si les conditions d'application sont réunies, à savoir :

- L'exploitation d'un fonds de commerce : le bail commercial s'applique aux locations de locaux utilisés à des fins commerciales, industrielles ou artisanales.

- Un local fixe : Le bail commercial concerne la location d'un local fixe et identifiable. Il peut s'agir d'un bâtiment, d'un magasin, d'un bureau, d'un entrepôt, etc.

- Immatriculation au registre du commerce et des sociétés (RCS) : Le locataire doit être immatriculé au RCS en tant que commerçant, entreprise ou professionnel exerçant une activité commerciale.

Les principales caractéristiques du régime juridique du bail commercial sont les suivantes :

- Durée minimale : Le bail commercial a une durée minimale de neuf ans, offrant ainsi une certaine stabilité au locataire. Un bail dérogatoire pourra être conclut afin d'échapper à cette durée minimale (voir C)

- Droit au renouvellement : Le locataire commercial a le droit de demander le renouvellement du bail à la fin de la période initiale.

- Indemnité d'éviction : En cas de non-renouvellement du bail, le locataire peut avoir droit à une indemnité d'éviction.

- Fixation du loyer : Le loyer du bail commercial est généralement fixé et peut évoluer au cours du bail selon des modalités spécifiques (révision légale triennale, référence à la valeur locative...)

- Cession et sous-location : Le locataire peut céder ou sous-louer les locaux commerciaux avec l'accord du bailleur.

- Obligations du bailleur : Le bailleur est tenu de fournir des locaux en bon état et de réaliser les réparations structurelles nécessaires (grosses réparations).

- Obligations du locataire : Le locataire doit payer le loyer et les charges, utiliser les locaux conformément à leur destination et entretenir les lieux. les mises aux normes peuvent être

Ces caractéristiques contribuent à régir les droits et les obligations du bailleur et du locataire dans le cadre des baux commerciaux, offrant ainsi un cadre légal pour les relations locatives commerciales.

B. Le bail professionnel

Le régime juridique du bail professionnel, institué par l'article 57A de la loi du 23 décembre 1986, régit la location de locaux à usage professionnel. Ce type de bail concerne principalement les professions libérales et les activités non commerciales exercées par des personnes physiques (notaire, avocat, médecin...). C'est également un régime d'ordre public.

Les principales caractéristiques du régime juridique du bail professionnel sont les suivantes :

- Durée de 6 ans : La durée du bail professionnel est de 6 ans minimum.

- Absence de droit au renouvellement automatique : Contrairement aux baux commerciaux, le locataire professionnel n'a pas de droit automatique au renouvellement du bail. le bailleur peut donc librement y mettre fin sans avoir à verser une indemnité d'éviction

- Résiliation anticipée : Le bail professionnel peut être résilié plus facilement par le locataire, à tout moment avec un préavis de six mois.

- Loyer et charges : Le locataire professionnel doit payer le loyer et les charges convenus dans le contrat de bail.

- Obligations du locataire : Le locataire professionnel doit utiliser les locaux conformément à leur destination et effectuer les réparations locatives. Les grosses réparations peuvent être mis à sa charge.

L'une des caractéristiques principales du bail professionnel est sa flexibilité en termes de durée en faveur du locataire. Le bailleur préfèrera donc signer un bail commercial avec le professionnel libéral avec un durée ferme (le plus souvent de 9 ans puisqu'il s'agit de bureaux), même si le preneur dispose alors d'un droit au renouvellement. Puisqu'il s'agit d'une réglementation d'ordre public, le professionnel libéral devra expressément renoncer au statut du bail professionnel dans le bail commercial (possibilité permise par l'article L145-2 du code de commerce). A défaut de renonciation expresse, le professionnel libéral pourra demander la requalification du bail commercial qu'il a signé en bail professionnel et donné congé à tout moment avec un préavis de six mois.

C. Le bail dérogatoire

Le régime du bail dérogatoire est une forme de contrat de location spécifique dans le domaine immobilier. Il permet au bailleur et au locataire de conclure un bail d'une durée limitée, inférieure ou égale à trois ans, avec des dispositions dérogatoires par rapport aux règles habituelles des baux commerciaux. Il permet de déroger au statut d'ordre public du bail commercial.

Le bail dérogatoire est généralement utilisé dans des situations où le locataire a besoin d'une location de courte durée ou d'une période d'essai avant de s'engager dans un bail commercial à long terme. Il offre une plus grande flexibilité aux parties en leur permettant de conclure un contrat de location avec des modalités adaptées à leurs besoins spécifiques.

L'une des caractéristiques clés du bail dérogatoire est sa durée limitée. Contrairement aux baux commerciaux classiques, qui ont généralement une durée minimale de neuf ans, le bail dérogatoire est conclu pour une période courte d'au maximum trois ans (reconduction comprise). À la fin de cette période, le bail prend fin automatiquement, sans préavis ni indemnité.

Le bail dérogatoire offre certains avantages pour les deux parties. Pour le locataire, il permet d'occuper rapidement les locaux et d'évaluer si l'activité commerciale est viable avant de s'engager dans un bail à plus long terme. Il offre également une plus grande flexibilité en cas de besoin de déménagement ou de changement d'activité à court terme. Pour le bailleur, il permet de maintenir une certaine flexibilité dans la gestion de son bien immobilier en évitant un engagement à long terme avec un locataire potentiellement risqué.

Cependant, le bail dérogatoire présente également certaines limites et restrictions. L'une des principales restrictions est qu'il ne peut pas être renouvelé à la fin de la période prévue. Cela signifie que le locataire ne bénéficie pas d'un droit de renouvellement automatique du bail ni d'une protection contre l'éviction. De plus, le locataire n'a pas le droit de demander une indemnité d'éviction à la fin du bail dérogatoire.

Le régime du bail est celui du code civil (voir Partie E) et permet donc une très grande souplesse dans le contenu des obligations des parties.

A l'issue du bail ou de ses reconductions tacites, le bailleur dispose d'un délai d'un mois pour demander au locataire de quitter les lieux. S'il ne dit rien et si le locataire reste en place, il s'opère entre les parties un nouveau bail régit par les baux commerciaux. Le bailleur doit donc être trés vigilant lorsque le terme du bail dérogatoire arrive.

D. La convention d'occupation précaire

La convention d'occupation précaire (COP) est un contrat qui régit l'occupation temporaire d'un bien immobilier sans qu'il y ait une intention de conclure un bail à proprement parler. Il s'agit d'un accord flexible souvent utilisé dans des situations où le statut juridique du locataire n'est pas clairement défini ou lorsque les parties souhaitent éviter les contraintes d'un bail traditionnel. Néanmoins, on ne peut y recourir qu'à raison de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties. Voici un aperçu du régime juridique de la convention d'occupation précaire, accompagné de quelques exemples pratiques :

Caractéristiques de la convention d'occupation précaire :

- Durée non limitée : La COP est conclue pour une durée indéterminée, elle est conclue pour une durée indéterminée, qui dépend principalement des circonstances particulières justifiant son utilisation. La jurisprudence a admis qu'une convention puisse durée plus de dix ans.

- Absence de droit de renouvellement automatique : Contrairement à un bail, la COP ne confère pas de droit de renouvellement automatique à la fin de la période convenue.

- Occupation précaire : l'occupation des lieux n'est autorisée qu'à raison de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties. L'occupation du bien est précaire et révocable à tout moment par le propriétaire sans indemnité ni préavis lorsque la circonstance particulière s'est accomplie ou a cessé.

- Absence de loyer ou loyer symbolique : La COP peut être conclue sans paiement de loyer ou avec une redevance symbolique.

La convention d'occupation précaire a pu être valablement employé dans les cas suivants :

- occupation de locaux commerciaux à l'issue du bail commercial lorsque le locataire a donné congé mais qu'il peut déménager car ses nouveaux locaux sont encore en cours de finition

- occupation des locaux dans l'attente de la vente de l'immeuble par le bailleur ou dans l'attente d'une expropriation de l'immeuble par la Mairie.

Il est important de noter que la COP ne confère pas aux occupants les mêmes droits et protections qu'un bail traditionnel. En effet, elle permet au concédant de faire cesser à tout moment l'occupation, soit à son gré, soit à la suite d'un événement prévu. Par ailleurs, la convention d'occupation précaire n'est pas soumise aux règles du droit commun du bail, ni aux dispositions du statut des baux commerciaux.

D. Le Bail civil (ou bail de droit commun)

Le bail civil est régi par les articles 1708 et suivants du Code civil, qui définit les règles générales applicables à la location de biens immobiliers. Contrairement au bail commercial régi par des dispositions spécifiques, le bail civil est principalement destiné aux locations non commerciales. Il s'applique dés lors qu'aucune réglementation d'ordre public ne s'applique. Il peut s'agir de la location d'une résidence secondaire, de parking. Le régime du bail civil va s'appliquer également pour la location de bureaux lorsque le preneur est un non commerçant (une commune, l'Etat, une association loi 1901...) ou pour un commerçant lorsque le bail est saisonnier, c'est-à-dire donnée pour la durée d'une saison touristique (le statut des baux commerciaux ne s'applique pas).

Les principales caractéristiques du régime juridique du bail civil sont les suivantes :

- Liberté de la durée : la durée du bail civil peut être déterminée ou indéterminée, en fonction des accords entre les parties. Seuls les engagements perpétuels sont prohibés. Il n'y a pas d'indemnité de prévue en cas de non-reconduction du bail par le bailleur.

- Liberté de fixation du montant du loyer et du dépôt de garantie - possibilité d'indexer le loyer le l'ICC. Droits du bailleur : Le bailleur a le droit de percevoir un loyer et de demander un dépôt de garantie.

- Droits du locataire : Le locataire a le droit de jouir paisiblement du bien loué et de demander les réparations nécessaires : grosses réparations et mise aux normes. Il peut en principe librement sous-louer le bien. Tout ceci peut faire l'objet d'aménagements contractuels.

- Obligations du bailleur : Le bailleur est tenu de fournir un bien conforme à sa destination contractuelle et doit réaliser les réparations nécessaires au maintien de cette destination. Là encore, des clauses contractuelles peuvent aménager ces obligations.

- Obligations du locataire : Le locataire doit payer le loyer et les charges convenus, utiliser le bien de manière raisonnable.

En résumé, le régime juridique du bail civil régi par l'article 1708 du Code civil est un cadre législatif très souple et qui laisse une très grande liberté aux parties quant à l'organisation de leurs droits et obligations.

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Auteur : Rémy NERRIERE - juriste-formateur en immobilier, Codirigeant de l'organisme de formation immobilier Immo-formation.fr. Ce sujet est développé dans une Formation bail commercial d'une journée.

Pour toute information sur cette formation : contact@immo-formation.fr. Juillet 2023