Conseils d'experts

1. Quels baux sont concernés par la mensualisation du loyer ?

Tous les baux commerciaux portant sur des locaux de commerce de détail ou de gros, ou de prestations de services à caractère commercial ou artisanal — y compris les baux en cours d'exécution au 26 mai 2026.
Le nouvel article L. 145‑32‑1 du code de commerce, introduit par l'article 62 de la loi, fait de la mensualisation un droit du preneur : il lui suffit d'en faire la demande, sous la seule condition de ne pas être en situation d'arriérés non contestés. La demande prend effet à compter de l'échéance suivante prévue par le bail. La disposition est d'ordre public par renvoi de l'article L. 145‑15 : aucune clause contraire ne peut y faire échec.
Sont en revanche écartés du champ les locaux à usage exclusif de bureau, les entrepôts, les établissements d'enseignement et les locaux monovalents, selon le rapport du Sénat. Cette exclusion ne tient pas à la forme juridique du preneur — une société commerciale exploitant des bureaux reste hors du dispositif — mais à la destination effective du local.
À retenir pour les bailleurs et property managers : anticiper l'organisation administrative et comptable d'un passage à un paiement mensuel pour la part de votre patrimoine concernée. L'impact de trésorerie n'est pas neutre : les loyers trimestriels payés d'avance disparaissent au profit de flux mensuels. Prévoir aussi le traitement des demandes en cours pour les baux en exécution.

2. Quels sont les nouveaux plafonds des garanties exigibles à la signature du bail ?

Un trimestre de loyer hors taxes et hors charges, toutes garanties cumulées — dépôt, cautionnement, garantie autonome, biens et titres confondus.
L'article L. 145‑40 du code de commerce est complété pour fixer un plafonnement global : la somme du dépôt de garantie en numéraire et de la valeur de toute autre sûreté demandée (cautionnement, garantie bancaire à première demande, gage sur titres) ne peut excéder un trimestre. C'est une rupture franche avec la pratique antérieure où le cumul dépôt + GAPD pour six mois de loyer était courant. Le texte précise par ailleurs que les sommes versées à titre de garantie ne portent pas intérêt au profit du preneur.
Le plafonnement ne s'applique qu'aux baux conclus ou renouvelés à compter du 26 mai 2026. Les baux en cours conservent leurs garanties stipulées même si elles dépassent le plafond. La mesure vise les locaux mentionnés à l'article L. 145‑32‑1 : commerce et prestations de services à caractère commercial ou artisanal. Les baux de bureaux et d'entrepôts restent, sur ce point, libres de plafonnement.

3. Les clauses tunnel d'indexation sont‑elles désormais sécurisées ?

Oui, mais sous deux conditions : réciprocité stricte hausse/baisse, et indexation sur l'ILC uniquement.
Le nouvel article L. 145‑38‑1 du code de commerce met fin à des années d'incertitude. Les clauses tunnel — qui plafonnent la variation annuelle du loyer dans une fourchette autour de l'évolution de l'indice — sont expressément autorisées, par dérogation à l'article L. 112‑1 du code monétaire et financier. La validation est subordonnée à un encadrement « dans les mêmes proportions, à la hausse et à la baisse » : une clause dissymétrique, plus avantageuse au bailleur qu'au preneur, resterait exposée au risque de clause réputée non écrite.
La portée de la mesure est cependant plus étroite qu'il n'y paraît. Le texte vise expressément la variation annuelle de l'indice des loyers commerciaux (ILC), à l'exclusion de tout autre indice. Or les baux portant sur des bureaux, des entrepôts logistiques ou des activités tertiaires sont en règle générale indexés sur l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) — choix imposé par l'article L. 112‑2 du code monétaire et financier qui exige un indice en relation avec l'activité exercée. Les clauses tunnel restent donc juridiquement risquées dans les baux de bureaux et d'entrepôts, indépendamment du débat sur la qualification du local.
À retenir pour les preneurs comme pour les bailleurs de bureaux : la sécurité juridique apportée par L. 145‑38‑1 ne couvre pas, en pratique, les baux indexés sur ILAT. Documenter avec soin la réciprocité de toute clause tunnel insérée dans un bail de commerce indexé ILC, et maintenir la prudence sur les autres typologies dans l'attente d'une éventuelle jurisprudence.

4. Quel sort pour les cautionnements et garanties bancaires en cas de cession des locaux ?

Caducité de plein droit à la date d'effet de la cession — et obligation pour le cédant de procéder aux mainlevées dans les six mois.
C'est le mécanisme le plus impactant pour les opérations de cession d'immeubles loués. Le nouvel alinéa 2 de l'article L. 145‑40 distingue deux régimes. L'obligation de restitution du dépôt de garantie est transmise de plein droit au nouveau bailleur (codification d'une jurisprudence existante). En revanche, les cautionnements, garanties autonomes et autres sûretés personnelles deviennent caduques de plein droit à la date d'effet de la mutation. Le cédant doit, dans un délai de six mois, procéder ou faire procéder aux mainlevées et restituer au preneur les documents afférents, y compris ceux détenus par des tiers.
La justification de cette caducité tient à la nature intuitu personae de ces sûretés : la caution et le garant autonome s'engagent envers un créancier déterminé, qu'ils ont choisi de garantir. La loi codifie ce caractère personnel et évite le contentieux antérieur sur la transmission des sûretés en cas de cession. Le nouveau bailleur peut, sur le fondement de la clause du bail, exiger la reconstitution de garanties équivalentes à son profit — dans le respect du plafond d'un trimestre pour les baux conclus ou renouvelés après le 26 mai 2026. L'alinéa s'applique aux mutations intervenant à compter du 26 août 2026.
En pratique, les baux commerciaux contiennent déjà le plus souvent une condition de reconstitution des sûretés avant d’agréer le nouveau preneur.

5. La clause résolutoire pour non‑paiement est‑elle renforcée ?

Oui, et c'est probablement la mesure la plus protectrice pour le bailleur : deux conditions cumulatives nouvelles encadrent désormais la suspension judiciaire de la clause résolutoire pour impayés.
L'article 63 de la loi modifie l'article L. 145‑41 du code de commerce. Le juge ne peut désormais accorder des délais et suspendre les effets de la clause résolutoire pour non‑paiement du loyer que si le preneur démontre, à la fois, sa capacité à régler la dette locative et la reprise effective du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience. À défaut, le pouvoir d'appréciation du juge sur le fondement de l'article 1343‑5 du code civil est neutralisé : la clause résolutoire produit ses effets.
La logique est inspirée du régime des baux d'habitation issu de la loi du 6 juillet 1989, durcie par la loi ELAN. Elle marque un net basculement en faveur du bailleur, dans un domaine où le pouvoir d'appréciation du juge était jusqu'ici large et souvent favorable au preneur.
À la différence des autres dispositions du Titre X de la loi SVE, l'article 63 ne restreint pas son application à une typologie de locaux. Le durcissement s'applique à tous les baux commerciaux : commerces, bureaux, entrepôts. Les nouvelles conditions s'appliquent aux demandes de suspension introduites à compter de l'entrée en vigueur de la loi ; les procédures pendantes restent gouvernées par l'ancien régime.
À retenir pour les bailleurs et gestionnaires locatifs : le commandement de payer délivré à compter du 28 mai 2026 entre dans le nouveau régime. Documenter avec soin la situation comptable et la capacité financière du preneur dès la mise en demeure préalable permettra de faire valoir, le moment venu, l'inéligibilité du preneur aux délais judiciaires. Pour les clauses résolutoires sanctionnant un autre manquement que le défaut de paiement — notamment le défaut de fourniture des sûretés — l'ancien régime continue de s'appliquer.

6. Quels locaux ouvrent désormais droit au droit de préférence du preneur en cas de vente ?

Tout local destiné à titre principal à une activité de commerce de détail ou de gros, ou de prestations de service à caractère commercial — à l'exclusion expresse des locaux à usage exclusif de bureau et des entrepôts.
L'article 61 de la loi insère, à l'article L. 145‑46‑1 du code de commerce, une définition légale du local concerné par le droit de préférence du preneur en cas de vente, attendue depuis l'entrée en vigueur de la loi Pinel en 2014. La période antérieure avait été marquée par un contentieux abondant, avec deux courants jurisprudentiels divergents : la doctrine majoritaire et la réponse ministérielle n° 21155 du 25 février 2021 excluaient les locaux à usage exclusif de bureau ; plusieurs arrêts d'appel récents (notamment CA Paris, 5‑3, 1er décembre 2021, n° 20/00194 ; CA Rennes, 11 janvier 2022, n° 20/01661) retenaient à l'inverse une lecture extensive favorable aux bureaux exploités par une société commerciale au sens de l'article L. 110‑1 du même code (lire à ce sujet notre article consacré au droit de préférence : https://www.mcarreconseil.fr/blog/conseils-experts/droit-de-preference-du-locataire).

La rédaction adoptée consacre la lecture restrictive. Sont également écartés les entrepôts. Pour les locaux à usage artisanal, la définition renvoie à une liste à fixer par décret en Conseil d'État — précision attendue avant que le dispositif ne soit pleinement opérationnel pour cette catégorie.
Subsiste néanmoins une zone grise importante pour les locaux occupés par des sociétés commerciales exerçant une activité de prestation de services sans accueil physique de la clientèle sur place. La notion de « prestations de service à caractère commercial » présente dans la définition peut entrer en tension avec l'exclusion des « locaux à usage exclusif de bureau ». Le critère initial d'« accueil physique de la clientèle » qui figurait dans la rédaction du Sénat n'a pas été retenu dans la version définitive, laissant le débat ouvert. L'article s'applique aux mutations intervenant après la promulgation, soit à compter du 26 mai 2026.

En résumé

La loi SVE est une réforme essentiellement protectrice du preneur sur trois points (mensualisation, plafonnement des garanties, caducité des sûretés en cas de cession), nettement protectrice du bailleur sur deux autres (validation des clauses tunnel à conditions, durcissement de la clause résolutoire), et clarificatrice sur un sixième (définition légale du local pour le droit de préférence, qui tarit le contentieux mais en restreint la portée pratique). Pour les opérations en cours de négociation, vérifier la date de signature ou de renouvellement permet de déterminer si le nouveau régime s'applique. Pour les opérations de cession d'immeubles loués, anticiper le sort des sûretés caduques et la qualification du local pour le droit de préférence devient un point d'attention central de la rédaction de l'acte. Une mesure à signaler enfin pour mémoire : la disposition initialement prévue mettant la taxe foncière à la charge du bailleur et interdisant sa refacturation au preneur a été abandonnée par la commission mixte paritaire. La refacturation reste possible dans les conditions actuelles. Une proposition de loi a été déposée prévoyant le partage à 50% de la taxe foncière entre bailleur et locataire mais rien n’indique qu’elle sera adoptée avant les prochaines échéances électorales.

Auteur : Rémy NERRIERE - juriste-formateur en immobilier, Codirigeant de l'organisme de formation immobilier Immo-formation.fr. Ce sujet est développé dans une formation intitulée "Le bail commercial : actualité et fondamentaux »".
Pour toute information sur cette formation : contact@immo-formation.fr. juin 2026