Conseils d'experts

I. Cadre juridique applicable aux IGH

Les immeubles de grande hauteur (IGH) font l’objet d’un encadrement juridique spécifique qui déroge en partie au droit commun de la construction. Ce cadre vise principalement à répondre aux risques particuliers que représentent ces bâtiments en termes de sécurité incendie et d’évacuation. Il s’applique à différents types d’usages professionnels, notamment les immeubles de bureaux, les hôtels, les établissements recevant du public (ERP), ou encore les immeubles mixtes.

1. Définition réglementaire des IGH

La définition des IGH est fixée par l’article R. 122-2 du Code de la construction et de l’habitation (CCH). Un immeuble est qualifié de grande hauteur dès lors que :

Pour les immeubles à usage autre qu’habitation (dont font partie les immeubles d’entreprise), le plancher bas du dernier niveau est situé à plus de 28 mètres du niveau du sol accessible aux engins des services de secours.
Ce seuil relativement bas (28 mètres correspondent à environ 8 étages standards) tient compte des contraintes d’intervention des sapeurs-pompiers, dont les équipements sont limités au-delà de certaines hauteurs.

2. Réglementation applicable : des textes spécifiques

La réglementation IGH repose principalement sur deux grandes catégories de textes :

•    Le Code de la construction et de l’habitation, notamment ses articles L. 122-1 et suivants et R. 122-1 et suivants, qui posent le principe de la réglementation IGH et ses grandes lignes.
•    L’arrêté du 30 décembre 2011, modifié à plusieurs reprises, qui constitue le texte central applicable aux IGH, précisant l’ensemble des prescriptions techniques, notamment en matière de sécurité incendie, de conception, de désenfumage, de compartimentage, de gestion des installations techniques, etc.

Ces règles sont d’ordre public, ce qui signifie qu’on ne peut y déroger, même par contrat. Elles s’imposent à tous les acteurs : propriétaires, exploitants, utilisateurs, maîtres d’ouvrage, etc.

3. Classement des IGH selon leur usage

Les IGH sont classés par catégories en fonction de l’activité principale exercée dans l’immeuble. Ce classement détermine les obligations spécifiques applicables :

Code    Désignation    
IGH W    Immeuble à usage de bureaux    
IGH O    Immeuble à usage d’hôtels    
IGH T    Immeuble à usage de soins    
IGH R    Établissements d’enseignement (Université, école)
IGH U    Immeubles à usage de commerce    
IGH J    Immeuble à usage de stockage (entrepôts)    
IGH M    Immeuble à usage mixte (plusieurs activités)    

Ce classement n’est pas anodin : il conditionne la nature des mesures de sécurité applicables, les obligations en matière d’évacuation, les prescriptions techniques, mais aussi les possibilités d’évolution du bâtiment (changement de destination ou division, par exemple).

II. Les exigences de sécurité renforcées dans les IGH

La principale spécificité réglementaire des IGH réside dans la sécurité incendie, qui constitue le cœur du dispositif encadrant leur construction et leur exploitation. En raison de leur hauteur et de la difficulté d’évacuation en cas de sinistre, ces bâtiments doivent respecter des prescriptions techniques et organisationnelles très strictes. L’objectif est de limiter le développement du feu, d’assurer l’évacuation des occupants, de permettre l’intervention des secours et de garantir la stabilité structurelle de l’immeuble.

1. Une conception architecturale orientée sécurité

Dès la phase de conception, les IGH doivent intégrer une série de dispositions particulières. Parmi les exigences majeures :

•    Compartimentage : les niveaux sont compartimentés horizontalement et verticalement afin de limiter la propagation du feu. 
•    Matériaux : seuls les matériaux incombustibles ou faiblement combustibles sont autorisés pour les structures, les revêtements, les gaines techniques et les cloisons.
•    Désenfumage : chaque compartiment doit être équipé d’un système de désenfumage mécanique performant
•    Escaliers et ascenseurs protégés : les escaliers doivent être pressurisés et isolés des volumes exposés au feu, tout comme les ascenseurs dits de « sécurité » pouvant être utilisés par les secours.
•    Détection et alarme 

2. Équipements techniques obligatoires

Les IGH doivent être dotés d’équipements spécifiques, parfois redondants, afin de garantir une sécurité maximale :

•    Colonnes sèches et colonnes humides 
•    Sprinklers automatiques (détecteurs et diffuseurs d’eau) 
•    Ventilation et surpression.
•    Alimentation électrique de sécurité : éclairage de secours, désenfumage, alarmes, ascenseurs de secours

3. Organisation humaine et procédures de sécurité

Au-delà des équipements, l’exploitation d’un IGH impose la mise en place d’un dispositif humain de sécurité incendie :

•    Responsable unique de sécurité (RUS) : toute copropriété ou structure gestionnaire d’un IGH doit désigner un RUS qui est le garant du respect des règles de sécurité, du suivi des contrôles et du lien avec les autorités.
•    Équipe de sécurité incendie (SSIAP 2 minimum) : une présence humaine formée à la gestion des risques est obligatoire en permanence dans les IGH, avec des rondes régulières, des essais des équipements, etc.
•    Registre de sécurité : ce document regroupe l’ensemble des vérifications, essais, entretiens et observations liés à la sécurité. Il doit être tenu à jour et accessible aux commissions de sécurité.

4. Contrôles, maintenance et autorisations

Les IGH sont soumis à une surveillance continue et à des obligations périodiques rigoureuses : contrôles périodiques par des organismes agréés (type Bureau Veritas, Socotec...), accord de la commissions de sécurité pour les travaux d’aménagement ou modification d’un IGH, visites inopinées des SDIS.

III. Impacts pour les propriétaires et les exploitants

Être propriétaire ou exploitant d’un immeuble de grande hauteur (IGH) implique une série de responsabilités et de contraintes spécifiques, bien au-delà de celles applicables aux immeubles de bureaux classiques. La réglementation impose des obligations de conformité, d’entretien, de contrôle et de gestion de la sécurité qui engagent la responsabilité civile — voire pénale — des détenteurs de droits sur l’immeuble. Ces exigences ont également un impact direct sur la gestion technique, administrative et financière de l’actif immobilier.

1. Une responsabilité lourde en matière de conformité

Le propriétaire, qu’il soit unique ou sous forme de syndicat de copropriété, doit garantir que l’immeuble est conforme à la réglementation IGH à tout moment. Cela concerne aussi bien la structure du bâtiment (conception, matériaux, compartimentage) que ses équipements de sécurité (désenfumage, alarmes, colonnes sèches, éclairage de sécurité, etc.).

En cas de sinistre ou de contrôle, la responsabilité du propriétaire peut être engagée si :

•    les installations ne sont pas conformes ou entretenues,
•    les documents obligatoires (registre de sécurité, rapports de vérification) ne sont pas à jour,
•    les prescriptions de la commission de sécurité ne sont pas respectées.

Même en cas de délégation contractuelle (par exemple à un gestionnaire technique ou à un syndic), la responsabilité du propriétaire peut subsister si une faute de pilotage ou de suivi est démontrée.

2. Travaux et contraintes réglementaires renforcées

Tout travail portant sur un IGH, même s’il ne touche pas aux structures ou équipements de sécurité, doit être déclaré et validé par la commission de sécurité compétente (généralement la commission départementale de sécurité incendie). Cela concerne notamment :

•    les travaux de rénovation ou d’aménagement intérieur des plateaux,
•    les changements de cloisonnement ou de distribution des locaux,
•    la création de zones ERP dans un IGH existant,
•    les modifications d’accès ou de circulation.

Ces opérations doivent souvent faire l’objet :

•    d’un permis de construire ou d’une autorisation de travaux, incluant un dossier sécurité,
•    d’un avis favorable préalable de la commission de sécurité,
•    d’une attestation de conformité par un bureau de contrôle.

Des retards ou refus peuvent être opposés si les règles IGH ne sont pas respectées strictement, ce qui peut avoir un impact significatif sur la commercialisation ou l’exploitation du bien.

3. Suivi technique et obligations de maintenance

L’exploitation d’un IGH nécessite une gestion technique exigeante et rigoureuse :

•    Des contrôles techniques périodiques sont obligatoires sur les installations (désenfumage, alarme incendie, électricité, ventilation, ascenseurs de secours, etc.).
•    Le registre de sécurité doit contenir l’ensemble des comptes rendus de vérifications, les dates des interventions, les rapports d’audit et les actions correctives.
•    Des prestataires agréés doivent être mandatés pour la maintenance des équipements sensibles (sprinklers, SSI, etc.), avec des contrats encadrant les délais d’intervention et les modalités de test.
•    Le responsable unique de sécurité (RUS) doit s’assurer que les contrôles sont réalisés et qu’aucun défaut de sécurité n’est laissé sans traitement.

En cas de défaut de maintenance, la responsabilité de l’exploitant peut être engagée, notamment si cela empêche l’évacuation du public ou la lutte contre un incendie.

4. Assurances et responsabilités

L’assurabilité d’un IGH dépend fortement de sa conformité réglementaire. De nombreux contrats d’assurance multirisque immeuble ou responsabilité civile prévoient :

•    des exclusions de garantie en cas de non-respect des obligations de sécurité,
•    des franchises spécifiques pour les IGH,
•    des obligations déclaratives particulières (travaux, changement d’usage, modification des équipements...).

En cas d’incendie ou d’accident, la responsabilité civile du propriétaire, du bailleur ou du gestionnaire peut être engagée, avec des conséquences lourdes sur les plans financiers, juridiques et d’image. La jurisprudence est constante sur ce point : un manquement à une obligation réglementaire IGH constitue une faute susceptible d’engager la responsabilité, même en l’absence de dommage direct.

Les acteurs de l’immobilier d’entreprise doivent intégrer ces exigences dans leurs stratégies d’exploitation et de valorisation d’actifs. Un IGH non conforme ou mal piloté peut perdre en attractivité et en valeur, tandis qu’un IGH maîtrisé offre des garanties de sécurité recherchées par les grands utilisateurs.

IV. Effets sur les baux et les relations entre preneur et bailleur

L’exploitation d’un immeuble de grande hauteur (IGH) a des conséquences juridiques directes sur la rédaction, la gestion et l’exécution des baux professionnels ou commerciaux. La réglementation IGH s’impose à tous les occupants, mais elle suscite des enjeux spécifiques en matière de répartition des responsabilités, de charges, de travaux et de contrôle des aménagements. Les rapports entre bailleurs et preneurs doivent donc être soigneusement encadrés pour éviter tout contentieux ou carence de conformité.

1. Les obligations du preneur à bail dans un IGH

Bien qu’il n’ait pas la maîtrise de l’ensemble de l’immeuble, le preneur est pleinement tenu au respect des règles IGH pour ce qui relève de ses locaux et de ses activités. À ce titre, il doit notamment :

•    respecter les conditions d’occupation et de cloisonnement prévues dans le règlement de sécurité,
•    ne pas modifier les locaux sans autorisation du bailleur et de la commission de sécurité,
•    permettre l’accès aux équipes de sécurité et aux prestataires de maintenance,
•    informer immédiatement le bailleur ou le responsable sécurité en cas d’incident ou de panne,
•    se conformer aux consignes générales de sécurité incendie, notamment celles du responsable unique de sécurité (RUS).

Il peut également être contraint de participer aux exercices d’évacuation ou aux formations imposées par le plan de sécurité de l’immeuble.

2. Travaux d’aménagement : autorisations et procédures

L’un des enjeux majeurs en IGH est celui des travaux d’aménagement réalisés par le preneur, souvent dans le cadre de l’installation ou du réaménagement des espaces de bureaux. Ces travaux peuvent avoir un impact sur :

•    la sécurité incendie (modification du cloisonnement, ajout de matières combustibles, obstruction de systèmes),
•    l’évacuation (modification des circulations ou des issues),
•    les systèmes techniques communs (ventilation, alarme, désenfumage...).

Par conséquent, les clauses du bail doivent impérativement :

•    subordonner tout aménagement à une autorisation écrite du bailleur,
•    prévoir le dépôt préalable d’un dossier technique, analysé par le RUS ou un bureau de contrôle,
•    inclure une clause de remise en conformité en cas de non-respect des normes IGH.

De nombreux contentieux naissent du fait que les preneurs ignorent ces règles, ce qui peut entraîner une suspension des travaux, une amende ou une obligation de remise en état.

3. Répartition des charges et des responsabilités

Dans les IGH, les charges liées à la sécurité sont souvent élevées et techniquement complexes (contrôles, maintenance, équipes SSIAP, audits...). Il est donc essentiel de clarifier, notamment dans l’inventaire des charges obligatoirement annexé au bail depuis la loi Pinel :

•    les charges imputables au preneur (ventilation, désenfumage, extincteurs en local privatif...),
•    les charges communes supportées par l’ensemble des occupants (sécurité incendie collective, personnel de sécurité, registre...),
•    les responsabilités respectives en cas de manquement aux normes IGH.

De plus, certains bailleurs peuvent demander au preneur :

•    une attestation annuelle de conformité de ses installations,
•    une attestation d’assurance couvrant les risques liés aux aménagements ou aux activités spécifiques.

4. Conséquences en cas de non-conformité

Le non-respect des normes IGH par un preneur peut avoir des répercussions lourdes, y compris :

•    la mise en demeure du bailleur de procéder à des travaux ou de faire cesser une situation non conforme,
•    un avis défavorable de la commission de sécurité, empêchant l’exploitation partielle ou totale de l’immeuble,
•    une suspension ou une résiliation du bail, si les clauses contractuelles le permettent,
•    une mise en jeu de la responsabilité civile ou pénale du preneur en cas d’incident ou de mise en danger d’autrui.

En pratique, les bailleurs incluent de plus en plus souvent des clauses pénales ou résolutoires en cas de violation des obligations de sécurité, ainsi qu’une obligation de remise en état à la sortie du bail.

5. Bonnes pratiques contractuelles pour sécuriser la relation

Pour éviter les litiges et garantir une exploitation conforme et durable d’un IGH, les parties ont intérêt à intégrer dans leurs baux des clauses spécifiques, notamment :

•    une clause de conformité IGH, par laquelle le preneur s’engage à respecter le règlement de sécurité et les directives du RUS,
•    une procédure d’autorisation préalable pour tous travaux, y compris de second œuvre,
•    une clause de participation aux charges de sécurité, avec ventilation détaillée,
•    une obligation d’information mutuelle en cas d’incident ou de contrôle,
•    une clause de coopération en cas de visite de la commission de sécurité.

Certains bailleurs ajoutent également une annexe technique IGH au bail, résumant les principales obligations de sécurité et les règles internes à l’immeuble.

Conclusion

L’immeuble de grande hauteur (IGH) représente, dans le paysage de l’immobilier d’entreprise, un actif singulier soumis à une réglementation dense, technique et évolutive. Loin d’être une simple contrainte administrative, le respect des normes IGH conditionne la sécurité des occupants, la validité de l’exploitation, la valeur de l’immeuble et la responsabilité des parties prenantes.
Propriétaires, gestionnaires, preneurs à bail et utilisateurs doivent intégrer pleinement ces exigences dans leur stratégie immobilière, leurs pratiques contractuelles et leurs opérations quotidiennes. La moindre négligence — en matière de maintenance, d’aménagement ou de documentation — peut engager leur responsabilité civile, voire pénale, et exposer l’immeuble à des restrictions d’exploitation par les autorités. La montée des exigences environnementales, la digitalisation des systèmes de sécurité et les attentes accrues des utilisateurs en matière de confort et de sûreté viennent renforcer cette dynamique. L’IGH de demain ne sera pas seulement conforme, mais aussi performant, résilient et exemplaire.

Auteur : Rémy NERRIERE - juriste-formateur en immobilier, Codirigeant de l'organisme de formation immobilier Immo-formation.fr. Ce sujet est développé dans une formation intitulée "L’immobilier d’entreprise de A à Z »".
Pour toute information sur cette formation : contact@immo-formation.fr. Février 2025