Conseils d'experts

1. Surface de planchers de construction (remplace la SHON et SHOB) :  La surface de plancher de construction (SPC) est, en France, une unité de calcul des surfaces de constructions créée par l'ordonnance n° 2011-1539 du 16 novembre 2011 relative à la définition des surfaces de plancher prises en compte dans le droit de l'urbanisme, et qui sert, depuis le 1er mars 2012, à la délivrance des permis de construire et des autres autorisations d'urbanisme.
Cette notion se substitue aux anciennes Surface hors œuvre brute (SHOB) et Surface hors œuvre nette (SHON), et est destinée à simplifier le calcul des surfaces prises en compte dans les permis de construire et autres autorisations d'urbanisme, tout en générant des possibilités de construire supérieures qu'auparavant, de l'ordre de 10 %. Elle est définie à l’article R111-2 du Code de l’urbanisme. Elle est égale à la somme des surfaces de planchers de chaque niveau clos et couvert, calculée à partir du nu intérieur des façades après déduction de certaines surfaces (épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres donnant sur l’extérieur, des vides et trémies afférentes aux escaliers et ascenseurs…).

2. Emprise au sol : c'est une notion utilisée dans le cadre des règlements d'urbanisme (PLU...) et des autorisations de construire en France. L'emprise au sol est une mesure qui concerne la surface occupée au sol par la construction d'un bâtiment par rapport à la taille totale du terrain. 
L'emprise au sol représente la projection verticale totale de la construction sur le sol, y compris tous les éléments du bâtiment, tels que les murs extérieurs, les balcons, les terrasses, et toutes autres parties couvertes. Elle exclut généralement les parties non couvertes, telles que les auvents, les terrasses non couvertes et les espaces verts non construits.
Cette mesure est utilisée pour réguler la densité de construction sur un terrain, garantir la préservation des espaces extérieurs et prévenir une occupation excessive du sol. Lors de l'instruction des permis de construire, l'emprise au sol est l'un des critères pris en compte pour évaluer la conformité d'un projet aux règles d'urbanisme en vigueur.

3. Surface utile : La surface utile est définie en France par le Code de la construction et de l'habitation. Elle est égale « à la surface habitable du logement, telle qu'elle est définie à l'article R. 111-2, augmentée de la moitié de la surface des annexes définies par un arrêté du ministre chargé du logement ». La surface des annexes est définies par l'arrêté du 9 mai 1995 pris en application de l'article R. 353-16 et de l'article R. 331-10 du Code de la Construction et de l'Habitation. En architecture, la notion de surface utile d'un bâtiment fait référence à la surface intérieure nécessaire au fonctionnement d'une activité donnée. Elle ne comprend ni les circulations verticales et horizontales, ni les paliers d'étage, ni l'encombrement des ouvrages construits (murs, voiles, cloisons, poteaux, etc.). En revanche, les halls d'entrée ainsi que les espaces d'attente et d'orientation des personnes au sein du bâtiment sont inclus.
Elle est notamment utilisée pour le calcul des subventions de l'état ou pour déterminer le montant des prêts accordés en construction neuve ou en acquisition amélioration des logements locatifs aidés (art. R. 331-10) et intervient aussi dans le calcul du loyer maximum applicable aux logements conventionnés (art. R. 353-16) ou aux logements loués dans le cadre de dispositif de défiscalisation (Pinel, Denormandie...).
Il faut savoir qu'il n’existe pas de définition légale de la surface utile pour l’immobilier d’entreprise. Ceci est d'autant plus dommageable puisque c’est la surface utile qui est inscrite dans les baux commerciaux et qui détermine donc le niveau de loyer. On mentionne souvent la SUB (surface utile brute) pour déterminer le loyer. Ce n'est pas une définition légale mais adoptée par les praticiens. il s’agit de la surface horizontale située à l’intérieur des locaux et dégagée de toute emprise. Sont déduits les éléments structuraux (poteaux, murs extérieurs, refends gaines techniques, circulations verticales…) mais pas les embrasures à 1 mètre du sol, les locaux techniques hors combles et sous-sols (chauffage, ventilation, poste EDF, commutateur téléphonique) à l’exclusion de ceux exclusivement réservés à l’usage d’un locataire (salles informatiques par exemple).
Mais la notion de Surface Utile Nette (S.U.N.) est la plus intéressante pour un preneur : elle est obtenue en déduisant de la surface utile brute la quote-part pour les parties communes, les locaux techniques non partagés, les circulations horizontales (couloirs, paliers d’ascenseur et d’escalier, sas de sécurité) ainsi que les locaux sociaux et les sanitaires. Elle permet d’établir la surface effectivement réservée aux espaces de travail : bureaux, ateliers, laboratoires, salles de réunion…

4. Surface habitable :  La surface habitable d'un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres ; le volume habitable correspond au total des surfaces habitables ainsi définies multipliées par les hauteurs sous plafond.
Il n'est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre. Cette notion est utilisée dans les programmes de VEFA en secteur protégé et dans le bail d'habitation résidence principale (métrage obligatoire dit métrage "Boutin").

5. Surface « Carrez » :  La surface privative, appelée superficie Carrez, est la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n'est pas tenu compte des planchers des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 m3. 
De plus, les lots et les fractions de lots d'une superficie inférieure à 8 m2 ne sont pas pris en compte pour le calcul de la superficie privative. Cela peut être le cas d'une chambre de bonne. C'est une notion qui s'applique exclusivement aux immeubles soumis au régime de la copropriété (tous secteurs : habitation, commerce, bureaux...). Lors de la vente d'un tel lot, le vendeur doit mentionner dans l'acte de vente la surface "Carrez" et doit indemniser l'acquéreur en cas d'erreur constatée dans les un an de la vente.
Enfin, les caves, les garages, les emplacements de stationnement, les boxes, les greniers non aménageables et les places de parking ne sont pas comptabilisés.
Il y a quelques différences avec la surface habitable selon la nature des pièces. Par exemple, une véranda est incluse dans la superficie privative (elle est close, couverte, d'une hauteur de plafond supérieure à 1,80 m et dans la partie privative, ce qui correspond aux exigences de la Loi Carrez), mais pas dans la surface habitable, qui l'exclut : « Il n'est pas tenu compte de la superficie des [...] vérandas... ».

6. Surface commerciale :  La surface commerciale utile, abrégée par les sigles SCU ou GLA (pour l'anglais gross leasable area), est, dans le monde du commerce, la surface destinée à la vente de produits et/ou de services. Ainsi, dans un centre commercial, elle n'inclut pas les espaces dont les commerçants bénéficient collectivement tels que les parkings, les allées ou encore les locaux qui accueillent les services techniques ou administratifs impliqués dans le fonctionnement des bâtiments.
On la distingue de la surface de vente en ce sens que cette dernière n'inclut pas certains espaces que la surface commerciale utile englobe.

7. Surface de vente : La surface de vente d’un commerce de détail est juridiquement constituée de la surface consacrée à la circulation des clients lors de ses achats et du paiement (espaces de caisses), de la surface au sol utilisée pour l’exposition des produits à la vente et des espaces de circulation du personnel préposé à la vente (espaces utilisés pour la vente à la découpe ou en poissonnerie par exemple).
La surface de vente ne comprend pas par contre les réserves et locaux techniques.
La définition juridique de la surface de vente est importante, car c’est celle-ci qui est prise en compte pour les textes successifs de réglementation d’urbanisme commercial fixant des seuils pour l’ouverture ou l’agrandissement des commerces de détail.

Auteur : Rémy NERRIERE - juriste-formateur en immobilier, Codirigeant de l'organisme de formation immobilier Immo-formation.fr. Ce sujet est développé dans une formation intitulée "Initiation à l'immobilier d'entreprise" d'une journée.
Pour toute information sur cette formation : contact@immo-formation.fr. Février 2024